Пазарът на земя: инвестирай умно

Все пак от година насам се усеща и известно охлаждане. От една страна, заради спада в изкупните цени на пшеницата, който засегна най-активните купувачи на земя - земеделските производители. От друга, заради почти единното мнение, че при сегашното състояние на земята в България - разпокъсана, без поливни съоръжения и инфраструктура, цените са достигнали пределните си нива.

Така в близките години осезаемо покачване на ренти и цени изглежда несериозно. Но и драматичен спад не се предвижда. За сметка на това купувачите на земя все по-често са хора, които планират производство или поне имат ясна идея как да я окрупнят и да добавят стойност към нея. Което определено е знак, че с чисто спекулативните очаквания към този пазар е приключено.

По-спокоен пазар

След поредицата години на растящ пазар миналата беше първата на застой в цените на земеделската земя. Данните на Системата за агропазарна информация (САПИ) показват, че средната цена на продадените в страната земи се е задържала около 429 лв./дка при 435 лв./дка година по-рано. Леко намаление има и при броя сделки и продадени декари, но като цяло пазарът остава активен. Тази статистика трябва да се гледа с уточнението, че обхваща преди всичко първичния пазар - на наследствени малки парцели, и в по-малка степен този на вече придобити от инвеститори и окрупнени земи. Такива сделки миналата година също не липсваха, но минаваха основно през продажба на самите дружества, притежаващи земята. Най-едрият пример беше продажбата на фонд "Серес" с над 186 хил. дка земеделска земя. Тя мина през прехвърляне на акции от досегашните собственици - предимно финансови инвеститори, на "Ромфарм компани", в чиито портфейл вече има близо 1 млн. дка.

На пазара отбелязват и други, значително по-малки като обем, прехвърляния на портфейли земя през годината. В повечето случаи продавачите са инвеститори, които са се възползвали от бързия ръст на цените, но вече са преценили, че е дошъл моментът да излязат от инвестицията си.

Причините за тази стъпка са няколко. На първо място, в много землища в страната цените на земята достигнаха пределните си нива, съпоставени с рентите и доходността, която тя може да донесе на тази база. Освен това, макар и добра, новата зърнена реколта беше реализирана на значително по-ниски в сравнение с предходните години цени - около 300 лв./тон пшеница при над 500 лв./тон през 2011-2012 г.

Очакванията са тези нива да се запазят и тази година, което означава и по-малки печалби за производителите, които са основните купувачи на земя. Съответно и по-малко ресурс за разширяване на стопанствата им.

При подобно съотношение участниците на пазара са категорични, че очакваната доходност от съотношението цена - рента в момента не надхвърля 4-5%. Около тези нива го определя изпълнителният директор на "Агромениджмънт" Георги Георгиев (дружеството е управляващо на компанията за земеделски лизинг "Елана агрокредит").

Според Георгиев събитията от изминалата 2013 г. трябва да се разглеждат като знаци за нормализация на пазара на земя, а годината беше показателна за това как ще се развива той оттук нататък. По думите му предхождащите я две години са били по-скоро щастливи изключения, които донесоха едновременно високи добиви и добри цени на зърното.

Отминалата 2013 г. показа също, че на много места потенциалът за сериозен ръст на цените е изчерпан. От една страна, участниците отбелязват отдръпване на продавачите, които вече предпочитат ежегодния доход от ренти и трудно се разделят със земята си. От друга страна, са очакваните по-умерени изкупни цени на зърното. "Пазарът на земя е изключително предпазлив през последните седмици. Индикациите са, че цената на пшеницата от новата реколта ще е под 300 лева на тон, производствените разходи за торове и семена на производителите ще са 8-10% по-високи и приходът им ще е изключително ограничен", отбеляза председателят на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя Борислав Петков.

Според него тази година отрезвяването сред купувачите е много сериозно, особено в Северна България. В това число влиза и Северозападът, където предходните години имаше силен пазар, тъй като районът беше изостанал ценово. Тази година обаче прогнозите са там цените по-скоро да се задържат около достигнатите нива.

Според управителя на агенция "Мирланд" Мирослав Йорданов най-конкурентен към момента остава Североизточният район, тъй като земята е добра и потенциалните купувачи първо се ориентират към нея. И той обаче определя доходността от ренти на 4-5%, което означава дългосрочна възвращаемост на инвестицията.

По думите му и в момента най-високата цена в страната държат нивите в Добруджа - в района на Добрич тя достига 1400 лв./дка за нива от 15-20 декара, а в Балчик и Каварна таванът на цените е 1500 лв./дка. Около и под тези нива се движи пазарът в Генерал Тошево и Шабла. В същото време това е и районът с най-високи рентни плащания - около 100 лв./дка. Във Варненско землищата се разпределят според входната магистрала от София. В общините над нея - Суворово, Вълчи дол, Аксаково, Ветрино, продажните цени варират около 1000-1100 лв./дка при ренти 50-70 лв./дка. Южно от нея - в землищата на Аврен, Дългопол, Бяла, Девня, цените са 500-700 лв./дка, а рентите - между 20 и 35 лв./дка.

Според Йорданов обаче при очертаващото се засушаване и ниски изкупни цени на зърното тази година цените на земята едва ли ще помръднат с повече от инфлационния ръст. Докато при рентите очакванията са дори за 5 до 10% спад. Същата прогноза прави Борислав Петков на базата на вече течащото договаряне на рентите за новата стопанска година. Според него в различните землища тенденцията е от задържане до понижение с 3 до 5%. По-точна прогноза обаче ще има към края на март.

Не само зърно

Освен че се очертават като най-активни купувачи на земя, много фермери постепенно диверсифицират и производството си. Редом с посевите от пшеница, царевица, ечемик, слънчоглед и рапица пейзажа вече разнообразяват и повече орехови дървета, лешници, овощни градини, зеленчукови стопанства. Наблюденията на посредническите агенции за земя са, че търсенето на площи за такива насаждения е активно през последните една-две години. Това се потвърждава и от справки в регионалните инспекции по околна среда и води (РИОСВ), където само миналата година са внесени десетки инвестиционни предложения за създаване на орехови, лешникови насаждения и овошки. Процедурата в тези случаи е инвеститорите да търсят преценка за необходимостта от ОВОС.

Според Мирослав Йорданов от "Мирланд" най-често става въпрос за малки инвеститори, които целят с трайни насаждения да подпомагат бюджетите си. По думите му през последните години действително има нараснало търсене на земи за трайни насаждения - в Североизточна България основно за орехи, лешници, бадеми, но също за лавандула и билки. Интересуват се хора със свободни капитали от порядъка на 10-20 хил. лв., които купуват и обработват 20 до 50 дка земя.

Наблюдатели на пазара на земя потвърдиха тенденцията, като припомниха манията по лавандулата от последните години, когато заради високите изкупни цени с маслодайната култура бяха засети стотици декари в Североизточна България извън традиционното производство в по-южните части на страната. През 2013 г. обаче изкупната цена падна тройно до 30-40 лв. за литър лавандулово масло, на склад има нереализирани количества и това охлади интереса.

Борислав Петков от БАСЗЗ добавя към интересуващите се от зеленчуци и овощни градини собствениците на големи стопанства, които се стремят да диверсифицират продукцията си и по-ефективно да редуват културите. "Бобовите насаждения например насищат почвата с азот, което при последващо отглеждане на пшеница намалява разходите за торове", даде пример той. Според него това е една от причините интересът към подобни насаждения да се наблюдава именно в райони със силни зърнени култури. По негови наблюдения голяма част от фермерите се ориентират към протеиновите култури - соя, боб и др., които при добра агротехника имат висока добавена стойност. Интересни са също техническите и етерично-маслените култури – не само рапица, но също кориандър, резене. "В района на Хасковско от миналата година се гледат лен и сусам. Не са големи площи, но хората търсят диверсификация", посочи Петков. Според него много от големите земеделски производители напоследък също създават зеленчукови градини, макар и на малко декари. Засилено е и търсенето на площи за овошки.

В челната петица

Въпреки че е висок, интересът към плодове, зеленчуци и маслодайни култури за момента не променя видимо съотношението на посевите в страната. Според различни оценки става въпрос за съвсем малка част от общо 34 млн. дка обработваеми площи. Докато според анализите на Института за аграрна икономика петте основни култури - пшеница, царевица, ечемик, слънчоглед и рапица, заемат повече от 90% от земите. Прогнозата на института, цитирана от investor.bg, е, че макар и през следващите години да се очаква спад при повечето от тези посеви заради намаляващите им цени, той ще е в рамките на 1-2%. Т.е. делът им в нашето земеделие ще остане висок.

Като стимул за разнообразяване на отглежданите в страната култури посочи начина на субсидиране през новия програмен период, когато подпомагането ще бъде обвързано със самото производство, а не само с обработваните площи. Минус е липсата на канали за дистрибуция на произведената стока. Например тържища и пазари за производители, където те могат да занесат продукцията си и да получат добра цена за нея. Според Петков в редица страни с развито земеделие има кооперативи, където производителите предават продукцията си и не се занимават с нейната търговска реализация. В същото време по тази линия се договарят препарати, торове и др. необходими материали и суровини, като заради големия мащаб се ползват преференциални цени. В България обаче организация на земеделието е такава, че поне за момента не подкрепя малките производители.